Растут цены, а не качество

Средняя стоимость квадратного метра в жилых комплексах или апартаментах, претендующих на элитность, на Южном берегу Крыма составляет $3-$6 тыс. за кв. м. По оценкам игроков рынка, до конца года цены в комплексах с хорошим месторасположением могут вырасти на 10-20%. Однако, чтобы быть по-настоящему объектами класса премиум, такое жилье должно продаваться с набором инфраструктуры и качественным сервисом, чтобы конкурировать с Болгарией или Турцией. Самым популярным местом для инвестирования на Южном берегу Крыма является Большая Ялта. Кроме самого города много элитных комплексов построено или строится возле небольших поселков в окрестностях.

Сколько стоят дорогие апартаменты

По данным исследования рынка недвижимости ЮБК компании “Маркет-Крым”, в нынешнем году на территории Большой Ялты возводилось либо проектировалось свыше 60 многоэтажных объектов. Непосредственно на территории Ялты строилось свыше 30-ти с жилой площадью свыше 160 тыс. кв. м. “Эксперты сообщают о подготовке документации еще не менее чем на 10 объектов, строительство которых может начаться еще в текущем году. Основной срок сдачи строящихся и заявленных к началу строительства комплексов: 2010-2011 гг. (несколько из них — 2012-2013 гг.)”,— отмечают аналитики “Маркет-Крыма”.

Анатолий Шахновский, генеральный директор ИДК “Каскад” (строит ЖК “Император” класса De Luxe в Ливадии), утверждает, что цены на элитную крымскую недвижимость могут варьировать от $2,5 тыс. до $15 тыс., но в основном приобретают жилье от $3 тыс. до $6,5 тыс. за кв. м. “В 2009 г. количество сделок уменьшилось на 40% в сравнении с предыдущими годами, но с этого года увеличилось на 20%. В 2009 г. наблюдался повышенный интерес к недвижимости сегмента “бизнес” и “элит”, хотя их стоимость уменьшилась только на 20-30%. На сегодняшний день данный сегмент также преобладает, но уже в растущей фазе ценообразования (до 20%)”,— отмечает господин Шахновский.

По данным компании “Респект Сервис”, средняя стоимость в готовом элитном ЖК Respect Hall (пгт Кореиз, Большая Ялта”) составляет $6300/кв. м, а в “Вилле Елена” (Ялта) — $13 тыс./кв. м. Чтобы купить квартиру в ЖК “Омега” в готовой первой очереди, придется заплатить $7-$8 тыс. за кв. м, а в неготовой — $3-$6 тыс.

Элитность определяется обслуживанием

При этом жилье премиум и De-lux классов часто позиционируется в Крыму как апартаменты. “Законодательного закрепления термина в Украине на сегодня не существует. Застройщики и риэлторы региона трактуют его как элитное жилье с уровнем обслуживания на уровне отеля”,— отмечают аналитики компании “Маркет-Крым”.

“Удачное месторасположение — главное преимущество престижного участка с красивой природой, рядом с морем. Однако хороший проект подразумевает удобную планировку, подчеркнутую видовыми характеристиками, и развитую инфраструктуру”,— отмечает Анатолий Шахновский, генеральный директор ИДК “Каскад” (строит ЖК “Император” класса De Luxe в Ливадии).

Так что кроме красивого вида качественный ЖК должен обладать не только близостью к морю либо к парковой зоне, но огороженной и охраняемой территорией, многоуровневой охраной, паркингом из расчета минимум два машиноместа на квартиру, удобными подъездными путями. Но если эти услуги почти всегда предусматриваются в первой очереди строительства, то строительство сауны/бассейна, детских комнат, спортзала и прочих инфраструктурных услуг часто откладывается на более позднее время.

“Основная проблема отсутствия действительно премиумных объектов в Крыму связана с незнанием технологий создания таких объектов как в плане строительства, так и последующего управления. Само жилье класса премиум — это гостиница уровня 5 звезд с соответствующим сервисом и качеством строительства. Такой объект после завершения должен сразу “жить”, т.е. поселившись в такой объект, человек должен получить полноценный сервис и не заниматься переделыванием, ремонтом”,— отмечает Александр Попов, директор проектной группы “Архиматика”. Однако, по наблюдениям “Экономических известий”, лишь около 50% элитного жилья продается с отделкой. Александр Попов добавляет, что при строительстве должны быть использованы высококачественные материалы, которых в Украине в большинстве своем нет, они должны быть закуплены за границей. К тому же найти строителей, которые могут строить качественно, в нашей стране очень сложно, они пока морально не готовы строить хорошо.

“Построить сам комплекс — не самое сложное. Важно создать инфраструктуру и качественно все обслуживать круглый год. К примеру, общий объем инвестиций в Respect Hall составил EUR73 млн., а на инфраструктуру мы потратили почти 30% средств. При этом основные расходы были не только на технологическое обслуживание (вода, тепло, канализация, с чем в Крыму большие проблемы), но и на обустройство пляжной зоны со своими бассейнами и даже собственной канатной дороги. Только на нее было потрачено EUR2 млн.”,— рассказал Олег Немировский, владелец ЖК Respect Hall. По его словам, в сезон его жилой комплекс вместе со SPA-отелем обслуживает почти 400 человек, а в зимний период — около 160 чел. “Найти работников среди крымчан весьма сложно. Они не хотят работать, так что привозим со всей Украины. Многие комплексы на ЮБК обещают элитное обслуживание, однако большая часть из них пока только строится”,— добавляет господин Немировский.

“В Крыму к тому же существует серьезная проблема с инфраструктурой: дороги, коммуникации, окружающая застройка, что также снижает класс строящегося жилья. Поэтому действительно качественные объекты высокого класса появятся с приходом профессиональных иностранных компаний, которые имеют опыт реализации подобных объектов”,— говорит Александр Попов.

Нина МИЩЕНКО