Провал будівельної реформи

Лютий 2011 року ознаменувався кардинальним вторгненням у систему містобудівного законодавства України. Тоді Верховна рада прийняла закон про регулювання містобудівної діяльності і скасувала закон про планування і забудову територій. Нововведення набрали чинності у березні 2011 року.

Під гаслами спрощення дозвільних процедур була змінена концепція реалізації будівельних проектів. Нова концепція розкривається у 24-й статті закону.

За відсутності плану зонування або детального плану територій, сказано там, надання ділянок комунальної або державної власності у власність, користування фізичним або юридичним особам для будівництва забороняється.

Хоча норми, які встановлюють обмеження, набирають чинності з 1 січня 2012 року, вони діють уже зараз. Багато муніципалітетів відмовляють компаніям і в приватизації, і у відведенні земельних ділянок під забудову.

Це пояснюється тим, що ключові процедури при реалізації будівельного проекту пов'язані з дотриманням вимог містобудівної документації. До таких процедур належать розробка землевпорядної документації та реалізація права на забудову, які повинні здійснюватися відповідно до містобудівної документації.

Як ми і прогнозували, з набранням законом чинності була паралізована дозвільна та інвестиційна діяльність у будівництві. Вже 2,5 місяця в Україні неможливо приступити до реалізації нових проектів, оскільки відсутні правові можливості отримання містобудівних умов і обмежень — першого дозвільного документа.

Причина проста: відсутній порядок видачі, який повинен бути затверджений урядом.

Унікальність ситуації у тому, що навіть з появою згаданої постанови видача містобудівних умов і обмежень буде можливою лише за наявності детального плану території і генерального плану населеного пункту — якщо йдеться про будівництво в населеному пункті, або схеми планування території — якщо за його межами.

При цьому, відповідно до закону, детальний план території повинен містити не тільки містобудівну частину, але і план земельно-господарського устрою.

Затвердити детальний план території в нових умовах навіть за кошти інвестора теж неможливо, бо цей процес стримується відсутністю низки документів, які повинні прийняти Мінрегіонбуд, Держкомзем та Кабінет міністрів.

Гра з цифрами про те, скільки “розроблено та прийнято документів на виконання закону” мало кого вражає, оскільки якість нашвидкуруч прийнятих актів невисока. Відтак, невдовзі вони будуть змінюватися, що не сприяє активізації будівництва.

З 13 травня 2011 року можна отримати дозвіл на будівництво або подати декларацію про його початок, оскільки набула чинності постанова уряду від 13 квітня.

Однак актуальним залишається питання про присвоєння об'єкту категорії складності, адже це ключове питання при визначенні дозвільного алгоритму. Помилка загрожує отриманням статусу об'єкта самовільного будівництва та відповідальністю замовника та його посадових осіб — адміністративною, фінансовою, кримінальною.

Будівельну реформу вирішили перетворити на будівельний експеримент. Очевидно, що закон стримує інвестиційну активність. Схоже, це спланована акція з підриву реформаторського іміджу уряду.

Девелопери та замовники будівництва поки мовчать — ще вірять і чекають, що справді будуть спрощення. Саме час визнати провал реформи і почати роботу з удосконалення закону про регулювання містобудівної діяльності. З проханнями про це до прем'єра звернулися депутати міських рад і народні депутати.

Наталія ДОЦЕНКО-БІЛОУС, адвокат юрфірми “Василь Кісіль і партнери”