Платит тот, кому нужнее: арендная плата за землю при отчуждении недвижимости

На данный момент, правоотношения в сфере аренды земельных участков у органов исполнительной власти и/или местного самоуправления являются весьма сложными и запутанными, поскольку профильные нормативно-правовые акты могут отсутствовать вообще, противоречить друг другу либо упускать из виду важные детали.

Ввиду этого, примечательным является тот факт, что споры с контролирующими органами, которые касаются удержания арендной платы за пользование землями государственной и коммунальной собственности, являются одной из самых многочисленных категорий споров.

Одним из проблемных моментов, с которыми сталкиваются украинские налогоплательщики, является вопрос о том, кто должен платить арендную плату за земельный участок при отчуждении собственности, которая размещена на таком земельном участке, в пользу нового собственника.

Данный вопрос остается до конца неурегулированным и по сегодняшний день и, как следствие, приобретает все большую значимость для налогоплательщиков ввиду продолжающегося постепенного увеличения нормативной денежной оценки земельных участков.

Поскольку п.288.2 ст.288 Налогового кодекса Украины (НКУ) определяет в качестве плательщиков арендной платы за землю только арендаторов земельных участков.

И никоим образом не адресует ситуацию, когда такой арендатор отчуждает недвижимость, находящуюся на арендованном земельном участке, налоговые органы придерживаются позиции, что уплата арендной платы за земельный участок является обязанностью налогоплательщика, который отчуждает недвижимость, до момента переоформления договора аренды такого земельного участка на нового собственника недвижимости.

Следовательно, по мнению налоговых органов, арендная плата за земельный участок должна уплачиваться на основании договора аренды, заключенного между налогоплательщиком, который отчуждает недвижимость, и органами исполнительной власти и/или местного самоуправления.

В то же время, украинские суды не всегда придерживаются тех же взглядов, что и украинские налоговые органы. Так, в своих постановлениях (например, в постановлении от 31 января 2018 года по делу №825/308/17; постановлении от 8 июня 2016 года по делу №21-804а16; постановлении от 12 сентября 2017 года по делу №21-3078а16) Верховный суд Украины (ВСУ) пришел к выводу, что вместе с правом собственности на объект недвижимости к новому собственнику переходит и установленное НКУ обязательство по уплате арендной платы за земельный участок, на котором находится приобретаемая недвижимость.

В обоснование своей позиции ВСУ ссылается на абзац 3 ст.7 Закона Украины “Об аренде земли”.

В соответствии с данной нормой, лицо, к которому перешло право собственности на жилой дом, здание либо сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, также приобретает право аренды земельного участка, на котором расположены такие дом, здание либо сооружение.

Также, в данном пункте содержится положение о том, что договором, который предусматривает переход права собственности на жилой дом, здание или сооружение к новому собственнику, прекращается договор аренды земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, здание или сооружение, в части аренды такого земельного участка предыдущим арендатором.

Идентичные положения также присутствуют в Земельном (ч.1 и ч.2 ст.120) и Гражданском (ч.1 ст.377) кодексах Украины.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать обоснованный вывод о том, что при приобретении права собственности на дом, здание, сооружение либо их часть, которые расположены на арендованном земельном участке, к новому собственнику автоматически переходит право пользования (и, следовательно, право аренды) земельным участком с момента оформления новым собственником права собственности на тех же условиях, которые были у предыдущего собственника.

Однако, на практике налоговые органы зачастую настаивают на том, что лицо, отчуждающее недвижимость, должно начислять и уплачивать обязательства по арендной плате за земельный участок вплоть до момента оформления договора аренды такого земельного участка между новым собственником недвижимости и органом исполнительной власти/ местного самоуправления.

Основным аргументом налоговых органов является положение п.287.6 ст.287 НКУ, в соответствии с которым при переходе права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, земельный налог уплачивается с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок под таким объектом недвижимости (несмотря на то, что данный пункт не адресует ситуации с арендованными земельными участками).

Основной риск для лица, отчуждающего объект недвижимости, состоит в том, что новый собственник может существенно затянуть процесс оформления договора аренды земельного участка.

Чтобы обезопасить себя от недобросовестных покупателей, которые не спешат регистрировать новые договора аренды земельных участков с органами исполнительной власти/местного самоуправления, и во избежание судебных разбирательств с контролирующими органами в будущем, лицо, отчуждающее недвижимое имущество, может обязать нового собственника заключить новый договор аренды земельного участка под такой недвижимостью с органами исполнительной власти/местного самоуправления.

В любом случае, с учетом позиции, которую занял ВСУ по данному вопросу, теперь у налогоплательщиков появится дополнительный аргумент в спорах с контролирующими органами об обязанности налогоплательщика уплачивать арендную плату за земельный участок под объектом недвижимости, право собственности на который перешло к новому собственнику.

Наталья РЫБАК, консультант KPMG в Украине