32 народных депутата во главе с председателем комитета Верховной Рады по вопросам экономического развития Дмитрием Наталухой зарегистрировали в парламенте законопроект №3618 “О риелторской деятельности в Украине”. В сообществе специалистов по недвижимости он вызвал эффект разорвавшейся бомбы: хотя разговоры о том, что риелторскую деятельность нужно упорядочить, ходили уже очень давно, для профессионального сообщества он стал полной неожиданностью. Здесь даже не знали, что такой документ готовится, и, естественно, мнения профессионалов о том, как именно нужно этот рынок отрегулировать, никто не спрашивал.
В обязательном порядке
Самой резонансной нормой законопроекта стало положение о том, что привлечение риелторов к сделкам с недвижимостью станет обязательным — ни продать, ни сдать в аренду квартиру или дом без услуг посредника станет просто невозможно.
На эту норму обратило внимание экспертное управление Верховной Рады, которое проверяет законопроекты на наличие в них противоречий уже действующим нормам законодательства. В частности, управление пояснило, что договор об отчуждении или сдаче в аренду недвижимости должен содержать индивидуальный регистрационный номер информационного паспорта объекта недвижимости, который должен быть внесен в Единую информационную базу данных в сфере риелторской деятельности. В свою очередь, получить такой номер можно лишь после того, как в Единую базу будут внесены данные об объекте недвижимости и его собственниках. Для физлиц это означает, что в базу данных будут внесены их ФИО (фамилия, имя, отчество), дата рождения, место проживания, идентификационный номер согласно Государственному реестру физических лиц-налогоплательщиков. Однако ключевой момент — внести такие данные в реестр можно только на основании договора с риелтором.
Другими словами, по задумке авторов законопроекта, если вы захотите продать свою квартиру, то вам в обязательном порядке придется заключать договор с риелтором, который и будет вносить эти данные в реестр. В противном случае сделка может быть признана недействительной.
Опасения юристов Верховной Рады разделяют и юристы-практики. По мнению управляющего партнера юридической компании Winner Игоря Ясько, эта норма нарушает права всех граждан, поскольку препятствует собственнику реализовать право распоряжения своим имуществом. “А по тексту предложенных нововведений, не обращаясь к риелтору, собственник не сможет проводить любые операции со своей недвижимостью. Только “субъекты риелторской деятельности” будут иметь право вносить информацию по договорам в новый сервис — Единую информационную базу, которая будет публичной и доступной онлайн. Одновременно не зарегистрированные в базе реелторские договора не будет считаться законными”, — констатировал он.
Возмущенное сообщество
Ассоциация специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ) заявила, что законопроект №3618 в его нынешнем виде недопустим и несет существенные риски для сферы предоставления риелторских услуг.
“Ассоциация видит в положениях предложенного законопроекта ограничение прав граждан на распоряжение своей собственностью, которые гарантированы Конституцией Украины, также предложенные нормы содержат коррупциогенные факторы и риски, нарушают антимонопольное законодательство и в большинстве своем нарушают права и интересы субъектов рынка предоставления риэлторских услуг”, — говорится в заявлении.
Президент АСНУ Юрий Пита отметил, что урегулировать рынок риелторских услуг власти пытаются последние лет 20, и при этом было пять или шесть попыток это сделать. Однако настоящий вариант — наиболее “дерзкий”. Он считает, что этот законопроект “надерган” из других законов, и он — низкого качества.
Юрий Пита акцентировал на том, что при продаже или сдаче в аренду недвижимости паспорт объекта нужно регистрировать в базе данных, которую будет контролировать не государство, а Национальная федерация специалистов в сфере риелторской деятельности, создание которой предусмотрено законом. “Фактически, реестр, который будет содержаться персональные данные граждан, будет находиться в частных руках. Этот реестр не будет иметь никакого отношения к государственным реестрам. А ведь нужно помнить, что право собственности гарантируется именно государством”, — сказал он.
Из тени — в тень
По задумке авторов законопроекта, он должен вывести рынок риелторских услуг из тени, а также способствовать детенизации рынка недвижимости. В частности, в пояснительной записке авторы указывают, что на сегодня риелторскими услугами пользуются при заключении 90% договоров, однако несмотря на это, действующее законодательство не содержит специальных норм регулирования этой сферы, и, как следствие — происходит тенизация как сферы риелторских услуг, так и операций с недвижимостью. Действующее законодательство возлагает на риелторов ряд обязательств — они должны предоставлять информацию о заключенных с их помощью договорах в контролирующие органы, однако они этого не делают. “К сожалению, почти во всех случаях предоставления риелторских услуг, эти функции риелторами не выполняются, благодаря чему тенизируются операции с недвижимостью, и, соответственно, доходы населения. Последствием этого является то, что государственный бюджет Украины ежегодно недополучает миллиарды гривень”, — отметили авторы законопроекта.
Однако, несмотря на то, что депутаты хотели сделать рынок недвижимости более прозрачным, эксперты рассмотрели в этих попытках и возможные коррупционные риски. В частности, Игорь Ясько отметил, что реестр субъектов риелторской деятельности будет поручено создать уже упомянутой выше Национальной федерации специалистов в сфере риелторской деятельности и именно ее руководство будет определять, кого наделять правом стать субъектом риелторской деятельности, а кого — нет.
Также он обратил внимание на еще один орган — Совет общественного надзора в сфере риелторской деятельности. Согласно законопроекту — это орган риелторского самоуправления и орган управления Национальной федерации специалистов в сфере риелторской деятельности. По словам Игоря Ясько, члены Совета должны будут работать на общественных началах, но у них будут полномочия распоряжаться средствами Нацфедерации. Еще одна коллизия законопроекта — членов Совета будет выбирать Съезд специалистов по недвижимости, который фактически сами же члены Совета и будут созывать.
Исходя из сказанного, можно осторожно предположить, что законопроект о риелторской деятельности в предложенной редакции вряд ли будет принят.
