Дворец миллионеров

Центральный универмаг Киева стряхивает с себя социализм и уходит в будущее. Ринат Ахметов выделил чуть более $ 100 млн и дал строителям всего два года, чтобы открыть в Украине первый универмаг мирового уровня Красота спасет ЦУМ, — пишет Александр Пасховер в № 7 журнала Корреспондент от 24 февраля 2012 года.

Центральный универмаг Киева из провинциальной по своему содержанию и внутреннему убранству торговой площадки превращается в магазин уровня европейской высшей лиги. Его новые владельцы, компания Эстахолдинг (входит в структуру СКМ, собственник — миллиардер Ринат Ахметов), взяли за ориентир мировую классику — берлинский KaDeWe, лондонский Harrods и парижский Galeries Lafayette. Реконструкция ЦУМа обойдется его хозяевам в $ 118 млн.

“Для нас это не дорого и не дешево, — говорит Андрей Сверчевский, менеджер проекта ЦУМ компании Эста-холдинг. — Главное, что будет потом, как быстро мы эти средства вернем”.

По подсчетам Максима Громадцова, инвестиционного директора Эста-холдинга, от момента открытия универмага, которое запланировано на осень 2014-го, до полного возврата вложенных средств — восемь лет.

Чтобы эту сказку сделать былью, британские архитекторы постараются разместить на 45 тыс. кв. м паркинги, кафе и рестораны, развернуть просторные площадки для будущих парфюмерных бутиков, магазинов мужской и женской одежды, столовой посуды и прочей мелочи. Комплекс разрастется на несколько этажей вглубь, вверх, а также вширь, то есть во внутренний дворик здания.

Новые хозяева надеются заманить в ЦУМ мировые бренды — как уже представленные в Украине, так и те, которых здесь еще нет. Менеджеры проекта обещают, что цены в универмаге будут доступны не только для среднего класса, но и для тех, кто в него еще не вошел. Нескучно будет и крупным капиталистам — для них оборудуют салоны премиум-класса.

Смена декораций

Виталий Бойко, директор Украинской торговой гильдии, последний раз посетил ЦУМ десять лет назад. Несмотря на то что торговля — его хлеб, ни желания, ни времени, ни потребности возвращаться в этот музей советской торговли у него не было.

До 31 января, дня закрытия универмага на реконструкцию, магазин эксплуатировал 9 тыс. кв. м торговых площадей. Прижатые к эскалаторам витрины, узкие проходы, дизайн в стиле хрущевского минимализма, редкие посетители, слоняющиеся между однообразными шляпами и пальто, микроскопического размера кафе — вот и все внутреннее содержание 70-летнего магазина в самом центре столицы.

Современные универмаги выглядят иначе, Бойко это знает, так что от предстоящей реконструкции ожидает изменения формы и содержания. За форму взялось британское архитектурное бюро Benoy. Компания давно присутствует на рынке торговой недвижимости. На ее сайте представлены образцы работ в стиле модерн во многих странах мира, подавляющее большинство в Азии — Гонконг, Сингапур, Китай, Индия. Есть проекты и на Ближнем Востоке, например в Арабских Эмиратах, а также в сердце Европы — Великобритании и на обочине еврозоны — в Польше.

Традиционно архитекторы из Benoy работают в стиле хайтек: много света, пространства, изогнутые линии балконов, стен, потолков. Приблизительно те же идеи будут воплощены в киевском ЦУМе. Кроме того, холлы здесь разнообразят световыми инсталляциями.

В Украине выполнить заказ будет нелегко, так как фасад здания сохранит свое историческое лицо, а лицо это родом из сталинского ампира. Эффект необычный, словно перемещаешься в машине времени. Внешний вид — как в середине прошлого века, внутренний — как в середине нынешнего. Стоимость реализации данного проекта высока. В каждый квадратный метр будет вложено приблизительно $ 2,5 тыс.

ЦУМ не собирается идти по пути классических торговых центров с их развлекательными функциями в виде аквапарков, боулинга, роллердрома и конькобежных утех, где все остальное место нарезано на мелкие квадраты магазинчиков с сотней хозяев и однообразным ассортиментом.

“Универмаг — в нем, по сути, вся продукция регулируется одним владельцем, — поясняет Бойко основное отличие от торгового центра. — Еще это дополнительные сервисы — доставка, паркинги, подгонка [одежды], это такая возможность зайти с деньгами и выйти одетым”. Реализовать именно такую концепцию и обещают новые хозяева ЦУМа.

Реконструкция увеличит торговые площади до 22,5 тыс. кв. м, то есть более чем вдвое того, что было. Вся площадь универмага вместе с подземным паркингом (на 200 машино-мест), кафе, ресторанами, размещенными на крыше, вырастет до 45 тыс. кв. м.

На минус первом этаже появится продуктовый супермаркет, все остальные шесть этажей распределят товары и услуги в их классических для европейских универмагов пропорциях. Первый — косметика, парфюмерия, аксессуары, затем этажи с женской, мужской и детской одеждой, и на самом верху — хозтовары.

“Мы делаем акцент не на развлекательной составляющей, а все-таки на цивилизованном шопинге, на некой европейскости”, — уверяет Сверчевский. Для того чтобы придать киевскому универмагу европейское лицо, менеджеры Эсты мечтают привлечь к управлению международного оператора, например такого, как Stockmann.

“Stockmann было бы идеально, потому что они знают восточноевропейский рынок, у них широкий ассортимент и правильная ценовая категория, — продолжает топ-менеджер Эста-холдинга. — Но они или любые другие потенциальные операторы на сегодняшний день не готовы взять так много”.

Неготовность транснациональных корпораций взвалить на себя ЦУМ во многом связана с низким уровнем развития украинского рынка в целом, с его покупательной способностью и культурой шопинга.

“Для универмага на 22,5 тыс. кв. м тяжело будет найти арендатора, который захотел бы вложить в арендуемое помещение как минимум $ 20 млн в отделку и еще $ 10 млн в обеспечение товарами, — говорит Бойко. — Никто из иностранных универмагов такие деньги вкладывать не собирается”.

Торговый баланс

И все же в Эсте надеются окупить вложения за первые восемь лет работы универмага, и если не удастся привлечь единого оператора на всю торговую площадь ЦУМа, то постараются найти претендента хотя бы на третью часть.

С целью как можно быстрее вернуть вложенное компания сделает пять шагов навстречу прибыли. Первые два уже в стадии завершения. Реконструкция универмага в центре Киева превращает его в самую перспективную торговую площадку Украины.

“Все главные универмаги в Париже, Лондоне стоят в центре города, а торговые центры — за его пределами, — говорит Сверчевский. — Например, KaDeWe [Берлин, самый большой универмаг Европы] так хорошо не стоит, как стоит ЦУМ. “Центрее” его [ЦУМа], пожалуй, только ГУМ [Москва]”.

Кроме географии цумовцы занялись социологией. И это второй шаг, который привел Громадцова к пониманию того, что прибыль близка. Маркетинговая группа GfK проанализировала ожидания потребителей, а консалтинговые компании Colliers International и JLL дали заключения относительно соотношения спроса и предложения на рынке.

“Наша бизнес-модель и, соответственно, наш бюджет и все это основывается на анализе и ожиданиях рынка, — рассказывает инвестиционный директор Эста-холдинга. — Вакантность торговых центров в Киеве стремится к нулю, это говорит о том, что торговые площади в хорошем месте будут востребованы арендаторами”.

О нарастающем дефиците торговых мест говорят и в Colliers International. Этот показатель с 2010 го по 2011 год снизился с 3,5 % до 1,7 %. Как заметила Наталья Кравец, директор департамента торговой недвижимости Colliers International, нормой на ближайших развитых рынках считается вакантность до 10%.

Третий шаг, который обещают совершить владельцы ЦУМа, — пригласить одного из экспатов, ныне успешно управляющих подобными проектами в Европе, чтобы построить сервис и собрать современную команду. Претендента еще не нашли, но обещали к открытию справиться.

Шаг четвертый — завести в ЦУМ крупные мировые бренды. В числе предполагаемых новичков — H&M, Uniqlo, Sephora, Victoria Secret, Banana Republic, и это далеко не весь список. “Есть ряд брендов, которые хотели бы сюда прийти, но они не видят подходящих площадок, — поясняет Сверчевский. — ЦУМ может стать такой площадкой”.

И пятый элемент, который обеспечит круговорот денег в ЦУМе, — привлечение клиентов с разным размером кошельков если не для полноценного шопинга, то хотя бы для кофе-тайма на крыше универмага с обзором местности на все 360°.

“Будет воссоздаваться то, что есть в каждой европейской столице и что было в Киеве, когда ЦУМ был магазином номер один, — резюмирует Сверчевский. — ЦУМ уже потерял эти позиции. Но он должен опять стать главным универмагом страны”.

Шоп-центры мира

Украинский ЦУМ рвется в число крупнейших универмагов планеты. У него есть все шансы быть принятым в этот элитарный клуб

Harrods (Лондон, Великобритания)

Дата открытия: 1834

Площадь: 90.000 кв. м

В 1989 году в Harrods ввели официальное правило, согласно которому посетителей в неопрятной, пляжной или спортивной одежде в универмаг не впускают. Несмотря на строгий дресс-код, приток покупателей не перестает расти. Универмаг привлекает широким спектром представленных брендов, а также приятными мелочами вроде трех десятков кафе и ресторанов, салона красоты, собственного банка и круглогодичного отдела рождественских товаров

Galeries Lafayette (Париж, Франция)

Дата открытия: 1895

Площадь: 70.000 кв. м

Универмаг со всемирно известным 33-метровым стеклянным куполом делится на три части — главный девятиэтажный Lafayette Coupole, четырехэтажный мужской Lafayette Homme и пятиэтажный Lafayette Maison, где продают товары для дома. В универмаге регулярно проводят модные показы

KaDeWe (Берлин, Германия)

Дата открытия: 1907

Площадь: 66.000 кв. м

Отличается простотой интерьеров и лаконичностью фасадов, однако отличается при этом творческим подходом к оформлению витрин. В KaDeWe не представлены популярные во всем мире марки недорогой одежды, зато в наличии широкий выбор одежды местных производителей. На седьмом этаже универмага расположен зимний сад, откуда открывается панорамный вид на Берлин

la Rinascente (Милан, Италия)

Дата открытия: 1865

Площадь: 52.584 кв. м

На 11 этажах универмага продают одежду и аксессуары на любой вкус и кошелек. Последний этаж знаменит открытой круглый год террасой, с которой открывается отличный вид на расположенный по соседству готический собор Дуомо, а также гастрономом и ресторанами с редкими видами сыров и пасты в ассортименте

ЦУМ (Киев, Украина)

Дата открытия: 1939

Площадь, нового универмага будет 45.000 кв. м

В обновленном ЦУМе появится подземный паркинг на 200 мест. Торговые площади с первого по шестой этаж займут одежда, аксессуары и мелочи для дома как демократичных брендов, не представленных пока в Украине, так и товары из пермиум-сегмента. На крыше обустроят обзорную террасу и рестораны

El Corte Ingles (Барселона, Испания)

Дата открытия: 1962

Площадь: 34.000 кв. м

Один из крупнейших универмагов сети расположен на площади Каталонии и объединяет все характерные черты этого типа магазинов — широкий выбор товаров люксовых и демократичных брендов, кафе и рестораны, а также офис такс-фри, где туристы могут получить необходимые чеки для предъявления на таможне и возврата налога

ГУМ (Москва, Россия)

Дата открытия: 1893

Площадь: 30.000 кв. м

Главный универмаг России вмещает не только торговые площадки, где представлены люксовые и демократичные бренды, но также стилизованный под 1950-е годы Гастроном № 1, ностальгические кафе Фестивальное и Столовую № 57, выставочный и кинозал

Данные информационно-справочной службы Корреспондента