Что может удешевить жилье?

В Киеве следует строить самое дешевое жилье в стране. Такую задачу на днях поставил перед столичными чиновниками премьер-министр Украины Николай Азаров. 4 тысячи гривен для социального и до 8 тысяч гривен в среднем по городу — это та стоимость квадратного метра, в которую должны уложиться киевские строители, по новому “нормативу” Азарова. Новые столичные цены, по словам премьер-министра, должны быть минимальными по стране и стать определяющими для других регионов.

Опустится ли “строительный барометр” в столице до заданной премьером величины?

На взгляд опрошенных “Днем” экспертов, в лучшем случае в этом году не будет подорожания квадратного метра. “Я не вижу особых предпосылок для роста цен”, — считает генеральный директор агентства недвижимости “Благовест” Ирина Луханина.

А с точки зрения инвестиционного управляющего департамента прямых инвестиций ИК Dragon Capital Алексея Зеркалова, поведение рынка недвижимости будут определять темпы возобновления ипотечного кредитования. “Для окончательного возобновления ипотеки решающими являются два фактора: низкая кредитная ставка в размере 12—13% и долгосрочный ресурс. Если инфляционные прогнозы на этот год дают основания для оптимизма по низким ипотечным ставкам, то с “долгими” деньгами проблема. Ресурсов на пять-десять лет еще нет. Поэтому и темпы роста жилищного рынка будут медленными. Стремительного подорожания и падения стоимости квадратного метра в течение ближайших одного-двух лет не ожидается”, — говорит он.

Вице-премьер-министр — министр социальной политики Украины Сергей Тигипко, в свою очередь, считает, что с ипотечным кредитованием жилье может подешеветь уже в следующем году. “Если мы сможем сейчас стимулировать ипотеку, в первую очередь помочь банковской системе, чтобы восстановить тот спрос, который у нас был хотя бы в 2007 году, то, я считаю, мы сразу же увидим снижение цен на жилье”, — сказал он на днях на пресс-конференции в Киеве. Политик уверил, что до конца текущего года правительство сделает все необходимое для создания хороших условий для строительных компаний, что приведет к росту предложения на рынке жилья. “Сегодня будет другая проблема для нас, которую должны решать уже не строители, — это вопрос спроса”, — подчеркнул вице-премьер-министр.

А вот исполнительный директор “Кредитного брокерского агентства”, член совета Украинской ипотечной ассоциации Алексей Пилипец прогнозирует подорожание жилья в случае осуществления правительственных планов по развитию экономики. По его словам, в Киеве средняя стоимость квадратного метра недостроенного жилья составляет 1750 долл., а введенного в эксплуатацию — 2100 долл.

Между тем открыть рынку недвижимости второе дыхание обещают авторы Закона “О регулировании градостроительной деятельности (относительно сокращения разрешительных процедур в строительстве) №7418 от 02.12.2010”, который уже поддержал парламент, но еще не подписал Президент Украины.

Сергей Тигипко, под руководством которого разрабатывался документ, называет его революционным. “Количество разрешительных процедур в строительстве уменьшается с 93 до 23 (из которых инвестор делает только девять), а срок получения всех необходимых решений для начала строительных работ сократится с полтора года до двух-трех месяцев”, — заявил он во время принятия закона.

Это позволит на 90% снизить коррупционную составляющую во время возведения объектов и в десятки раз увеличить прилив инвестиций в отрасль, считает глава совета директоров Украинской строительной ассоциации Лев Парцхаладзе.

Сокращение коррупционных аппетитов чиновников на треть удешевит новое жилье, делает оптимистичный прогноз Тигипко. А введение законом зонирования территории позволит избежать лишних вопросов относительно стратегических планов развития городов и других населенных пунктов. “Застройка будет прозрачной и комплексной”, — считает Тигипко.

Солидарен с Сергеем Тигипко и заместитель председателя Комитета Верховной Рады по вопросам градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства Юрий Сербин. “Уже те здания, которые начнут строиться этой весной, будут дешевле для покупателей и застройщиков. В зависимости от привлекательности населенного пункта, удешевление может составить около 20%”, — отметил народный депутат.

А вот эксперты менее оптимистичны в своих оценках. Так, с точки зрения адвоката АО “ЮФ “Василь Кисиль и Партнеры” Анны Сисецкой, закон содержит множество законодательных пропусков, несоответствий, терминологических коллизий, которые в случае его подписания главой государства могут иметь крайне негативные последствия для строительной отрасли в целом. “Основную часть его положений, рассчитанных на одобрительную реакцию общественности, невозможно имплементировать”, — говорит адвокат в комментарии “Дню”. На сегодняшний день, объясняет Сисецкая, отсутствуют возможности практической реализации задекларированных принципов “молчаливого согласия”, “единого окна”, “декларативного принципа начала действий”, “оформления разрешительной документации на объект” и тому подобное.

Также документ содержит огромное количество перспективных положений, требующих дальнейшей системной доработки на уровне подзаконных нормативно-правовых актов, продолжает адвокат. А реализация отдельных положений закона вообще может привести к ряду злоупотреблений, считает Сисецкая. “Так, нечеткие и обобщенные положения о получении разрешения на выполнение строительных работ создают возможности и предпосылки для многочисленных манипуляций. В частности, отмена экспертизы проектной документации и введение декларативного принципа получения права на выполнение строительных работ создают условия для начала строительства даже при отсутствии проектной документации стадии “Проект”, — детализировала юрист. — О качестве строительства в таком случае можно лишь гадать”.

Кроме того, сегодня, согласно закону о планировании и застройке территорий, общественность может обсуждать и вносить свои предложения в генеральные планы населенных пунктов, подробные планы территорий, проекты застройки территорий и градостроительные обоснования, замечают эксперты. А принятый парламентариями закон фактически лишает общество права вносить предложения на стадии подготовки управленческих решений относительно застройки определенных территорий.

Однако разработчики документа все эти претензии опровергают. Общественные слушания, говорит в беседе с “Днем” Парцхаладзе, остались при разработке генплана и зонинга, когда определяется, сколько этажей в домах можно строить на конкретной территории, каково их целевое назначение, возможный уровень загрязнения и тому подобное. Вот тогда будут проходить разные слушания. Правда, порядок этих слушаний еще не определен. Экологическую же экспертизу обязательно будут проходить только строительные объекты III-IV категории (мосты, стадионы, атомные станции и тому подобное), имеющие повышенный уровень безопасности, добавляет Парцхаладзе. Контролировать соблюдение экологических норм будут застройщики и заказчики строительства, ведь во время строительства к ним будет приходить комиссия, проверяющая соблюдение строительных норм. И в случае нарушений придется отвечать гривней.

В то же время и авторы закона все же признают некоторые недоработки в нем. Отвечая на вопрос журналистов, предусмотрена ли ответственность чиновников за несвоевременную выдачу документов застройщикам, глава совета директоров Украинской строительной ассоциации сообщил, что все штрафы убраны. “Мы решили перенести это на рассмотрение в постановление (Кабинета Министров. — Авт.). Мы стремились максимально убрать в законе цифры, поскольку они в зависимости от времени могут меняться”, — объяснил причину исчезновения из документа важного пункта Парцхаладзе. По его словам, “выпал” и раздел о выдаче земли, который в течение трех месяцев должны доработать. “До конца не добились передачи в бесплатную аренду участков многоквартирным домам”, — напоследок прибавил он.

Наталия БИЛОУСОВА