Альтернатива “черным” спискам

Строители разработали и презентовали во время форума “Как избежать cтроительных афер?” меры, упреждающие появление новых “элита-центров”. По данным Конфедерация строителей Украины (КСУ), в Украине насчитывается около 800 “проблемных” объектов незавершенного строительства, а жертвами недобросовестных застройщиков стало более 400 тысяч семей. Защитить инвесторов от жилищных афер, считают эксперты Конфедерации, поможет страхование жилья на этапе его возведения, решение возникающих жилищных споров в специализированном третейском суде, составление “черных” списков застройщиков и наделение государства правом выступать в роли временного управляющего в недостроенных жилых объектах, если частный инвестор перешел все отведенные для достройки квадратных метров сроки. Общественные организации и эксперты согласны не со всеми предложениями и предлагают свои варианты решения данной проблемы.

“Мы хотели бы ввести такое понятие как обязательное страхование, и чтобы оно присутствовало при покупке квартир в возводимых домах”, — рассказывает об одной из инициатив во время форума “Как избежать строительных афер?” глава совета директоров КСУ Лев Парцхаладзе. По его словам, застройщику такая страховка обойдется в 0,5% — 2% от стоимости жилья. Так же он предлагает создать реестр прав собственности на квартиры в возводимых жилищных объектах, во избежание их повторной продажи.

Страховую инициативу президент Всеукраинской общественной организации “Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам” Алексей Гончарук одобряет, правда в немного измененном варианте. По его словам, для этих целей должна быть создана государственная страховая компания или большая системная негосударственная либо пул страховых компаний. “Это большой страховщик, который будет аккредитовать тех застройщиков, которые заинтересованы в этом”, — поясняет он. То есть, детализирует Гончарук, когда застройщик начинает строит жилье, то он обращается в такую компанию за аккредитацией (в процессе аккредитации его проверяют на надежность). Получив аккредитацию своему инвестору (читай покупателю квартиры) застройщик может предложить купить страховку и застраховать свои риски, подытоживает он.

Возникающие вопросы в строительной сфере (как между физлицами и застройшиками, так и только между юрлицами), в КСУ предлагают отдать в руки третейских судов. Третейские суды, по мнению правозащитника Татьяны Монтян, могут быть дополнительным методом защиты прав инвесторов, но глобально изменить ситуацию не смогут. Она приводит свой способ решения проблемы жилищных афер: “Если будущая стройка будет регистрироваться как целостный жилищный комплекс, и в нем сразу же будет создаваться кондоминиум, и покупатели параллельно с покупкой квартиры приобретут членство в этом объединении, то тогда можно избавиться от афер. Если этого не сделать, то весь этот беспредел не измениться”, — говорит она.

Дискуссионной оказалась еще одна упредительная мера от застройщиков — создание “черных” списков. В предварительном “черном” списке КСУ предлагает включить 35 компаний, из которых 26 — в Киеве и области, 5 — в Одессе, по одной — в Днепропетровске, Николаеве, Житомире и Тернополе. Окончательный перечень строительных компаний и объектов Конфедерация планирует обнародовать в августе 2012 года. На данный момент список делиться на красную зону (отнесены критичные компании) и серую зону (недобросовестные участники рынка). Предварительным критерием для внесения строительной компаний в красную зону данного списка является, в частности, не введение в эксплуатацию компанией 20% и более объектов жилого строительства общей площадью от 10 тысяч квадратных метров в течение пяти и более лет (серая зона — свыше 5 тысяч квадратных метров от двух до пяти лет); доказанные в суде факты невыполнения договорных обязательств на сумму от 5 миллионов гривен в течение двух и более лет (серая зона — невыполнение договоров на сумму от 3 миллионов гривен в течение года и более); наличие задолженности по выплате заработной платы от 10 месяцев без разрешительной документации (серая зона — задолженность по выплате зарплаты от шести месяцев); два и более случая техногенных аварий на объекте строительства с тяжкими последствиями (серая зона — один случай с тяжкими последствиями) и другое. Эти критерии еще будут меняться, говорят в Конфедерации. Исключением застройщика из “черного” списка будет устранение нарушений и стабильная работа в течение года.

С таким подходом не согласен Алексей Гончарук. Он считает, что формировать “черные” списки должна комиссия, в состав которой войдут КСУ, Ассоциация помощи пострадавших инвесторов, Национальный союз архитекторов, Всеукраинский союз производителей строительных материалов и изделий.

С ним согласен экс-министр ЖКХ Алексей Кучеренко. Также, по словам бывшего чиновника, необходимо создать абсолютно прозрачный механизм использования денег застройщиками. “Как получались аферы? Люди давали деньги застройщику, а тот на свое усмотрение воровал их или строил очередную “пирамиду”, — рассказывает он “Дню”. Чтобы этого избежать, убежден экс-министр, необходимо включить в альянс “инвестор-застройщик” третьего участника — банки или страховые компании. В таком случае контроль за использованием денег и надежностью застройки усиливается, говорит он. А если еще до начала строительства через банк потенциальные покупатели будут объединяться в жилищные общества или кооперативы, то они смогут параллельно контролировать процесс постройки. “А потом эти кооперативы превратятся в жилищные кооперативы или в кондоминиумы”, — подытоживает Кучеренко.

Глава Ассоциации частных инвесторов и собственников Татьяна Шальман предлагает свой рецепт борьбы с аферами. Во-первых, говорит она, пускай застройщики переоформят все существующие договора по покупке жилья на прямые с физлицами. В таком случае, детализирует Шальман, отчитываться застройщик будет не перед инвестором, а перед государством. Так что недобросовестные строители сами отсеются с рынка — и это будет основой составления “черных” списков, предлагает Шальман. Во-вторых, она призвала строителей достраивать уже начатые стройки, а не просто искать новые площадки. Такой подход, по ее словам, будет показателем ответственности строительной компании, и ей поверят люди.

Вариантов решения проблемы много, но надо как можно скорее найти компромисс, говорит депутат Киеврады, член постоянной комиссии по вопросам торговли, предпринимательства, общественного питания и услуг Наталья Новак. Ведь новые аферы, по ее словам, не за горами. Стоит только посмотреть новый генеральный план Киева, где предусмотрено постройку 28 млн м2. При отсутствии единых правил предотвращения появления жилищных афер, считает она, это может привести к новым проблемам.

Наталья БИЛОУСОВА