ДАЙДЖЕСТ

За якими цінами в Україні продають сільгоспземлю

[08:00 08 февраля 2022 года ] [ Бизнес Цензор, 7 февраля 2022 ]

Бизнес Цензор дослідив обсяг укладених угод та цін на землю у різних регіонах країни. Виявилось, що продано всього 0,4% сільгоспземель, ціна продажу на третину вище від нормативної оцінки, а найактивнішим регіоном з продажу землі стала Харківська область.

Мораторій на продаж в Україні землі сільськогосподарського призначення був скасований 1 липня 2021 року, із набуттям чинності Закону “Про внесення змін до законодавчих актів щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення”.

Мова йде саме про так звані “товарні землі”, землі — для введення товарного сільгоспвиробництва та частково особистого селянського господарства. Ділянки у державній та комунальній власності продаватися не будуть. Закон передбачає продаж лише приватних угідь.

Відкриття ринку сільгоспземлі відбуватиметься у два етапи.

На першому перехідному — до 2024 року — право купувати сільськогосподарські землі матимуть виключно фізособи — громадяни України, що можуть мати у власності не більше 100 га.

Тимчасово набути право власності на сільгоспземлю можуть також і банки, якщо земля була предметом застави та стягувалась за борги. Проте банк все рівно має продати ділянку на торгах упродовж двох років з дня набуття права власності на неї.

На другому етапі — з 2024 року — купувати сільгоспземлю разом з фізособами зможуть українські компанії — юрособи-резиденти. Їм буде дозволено придбати в одні руки до 10 000 га угідь.

Перевищення граничної площі вважатиметься порушенням і є підставою для конфіскації землі, що в такому разі підлягатиме продажу на земельних торгах.

За законом, не зможуть придбати землю:

українські компанії, в яких неможливо встановити бенефіціарного власника, чи такі власники зареєстровані в офшорних зонах;
іноземці не можуть придбавати ділянку, що розташована ближче 50 км від державного кордону. Питання чи надавати іноземцям можливість купувати землю, має вирішуватись окремо на всеукраїнському референдумі;
громадянам держави-агресора та фізособам, щодо яких застосовані санкції.

Закон передбачає переважне право орендаря сільгоспземлі на її купівлю. Своє переважне право він може передати іншій особі. Проте про це має письмово повідомити власника ділянки.

Фермер може викупити землю без аукціону, якщо вона була надана для створення фермерського господарства на праві постійного користування/довічного успадкованого володіння. Таку ділянку він може викупити за ціною нормативної грошової оцінки (НГО) з розстрочкою на 10 років.

До 2030 року ціна продажу ділянок, виділених власникам земельних паїв, не може бути меншою їх НГО.

Як зазначено на сайті Держслужби з питань геодезії, картографії та кадастру, станом на перше січня 2022 року НГО за 1 га сільгоспземлі у різних областях України в тис. грн складала:

Область	Рілля, перелоги	Багаторічні насадження	Сіножаті	Пасовища
Черкаська	33,65	74,14	8,45	5,65
Чернівецька	33,26	62,74	5,56	5,06
Харківська	32,24	67,02	6,28	6,43
Кіровоградська	31,89	67,02	8,70	6,04
Донецька	31,11	58,46	7,25	6,04
Одеська	31,02	62,74	8,94	7,01
Хмельницька	30,48	52,76	6,76	5,26
Полтавська	30,39	64,16	5,56	4,28
Дніпропетровська	30,25	55,61	7,97	6,23
Тернопільська	29,04	57,03	6,28	5,65
Закарпатська	27,27	37,07	6,52	5,26
Вінницька	27,18	47,05	3,14	1,56
Луганська	27,13	47,05	8,21	5,84
Миколаївська	27,04	47,05	8,21	5,84
Сумська	26,79	49,90	6,52	4,67
Київська	26,53	42,78	6,28	4,48
Івано-Франківська	26,09	37,07	4,83	4,48
Запорізька	24,98	41,35	6,04	4,87
Херсонська	24,45	37,07	5,31	4,28
Чернігівська	24,07	55,61	8,70	5,06
Рівненська	21,94	37,07	5,07	3,70
Волинська	21,81	41,35	6,04	4,48
Львівська	21,49	27,09	5,80	4,09
Житомирська	21,41	35,65	5,07	4,09

За даними “Київської школи економіки” (КШЕ), середня ціна купівлі-продажу земельної ділянки сільгосппризначення станом на кінець 2021 року складала 38,56 тис. грн/га. Це на 28% вище за середню НГО ріллі в Україні, що становить 27,52 тис. грн/га.

Станом на кінець грудня, в Україні було укладено 64 262 угод купівлі-продажу землі.

Площа землі за цими угодами складає 155,52 тис га, або майже 0,38% від загального обсягу сільгоспземель в Україні.

Найактивніше продаж відбувався у Харківській області, де провели майже 7 тис. угод на 24 277 га, що становить трохи більше 1% загального обсягу сільгоспземлі області.

Найменшу кількість угод уклали на Івано-Франківщині: 1007 контрактів на 464 га (0,07% сільгосп землі в області) відповідно.

Область	К-сть угод	Площа, га	% від с/г земель області
Харківська	6 938	24 277	0,0101
Херсонська	3 203	13 602	0,0069
Кіровоградська	3 642	11 478	0,0057
Полтавська	4 710	11 861	0,0055
Дніпропетровська	3 267	12 701	0,0051
Сумська	4 878	8 210	0,0048
Хмельницька	4 026	7 249	0,0046
Миколаївська	2 289	8 368	0,0042
Вінницька	4 620	8 051	0,004
Київська	4 524	6 253	0,0038
Волинська	2 412	3 569	0,0034
Чернігівська	3 157	6 476	0,0031
Запорізька	1 902	6 971	0,0031
Черкаська	2 070	3 711	0,0026
Житомирська	2 273	3 813	0,0025
Луганська	927	4 491	0,0024
Донецька	1 162	4 386	0,0022
Тернопільська	1 450	2 087	0,002
Чернівецька	945	805	0,0017
Закарпатська	835	763	0,0017
Одеська	1 360	3 673	0,0014
Рівненська	1 200	982	0,0011
Львівська	1 465	1 282	0,001
Івано-Франківська	1 007	464	0,0007
Україна, всього	64 262	155 523	0,0038

За словами дослідника Центру досліджень продовольства та землекористування КШЕ Романа Нейтера, поки немає змоги виміряти обсяги вітчизняного ринку у грошовому вимірі. Ціну угоди заявляють лише у 55% з укладених трансакцій.

Тож для розрахунку обсягу ринку землі КШЕ змоделювала вартість ділянок, враховуючи їх цільове призначення, площу, тип угідь і локацію ділянок. За підрахунками Центру, обсяг ринку у грошовому вимірі за підсумками першого півріччя складає близько 5,3 млрд грн. Найбільша частина цього ринку — колишні підмораторні землі, так звана товарна земля. Її сукупний обсяг у грошах склав 3,2 млрд грн.

Землі для особистого сільського господарства займають близько третини ринку та сукупно принесли власникам 1,7 млрд грн.

На третьому місці в грошовому вимірі є землі для індивідуального садівництва, 2,4% ринку сукупною вартістю у 127 млн грн.

З жовтня минулого року за постановою Кабінету Міністрів №1013 розпочалось проведення електронних аукціонів з оренди та продажу земель сільгосп призначення.

За чотири місяця через електронну систему аукціонів “Прозорро.Продажі” відбулись 63 аукціони з реалізації сільгоспземлі. Це передусім землі, що знаходились під арештом і були реалізовані для погашення боргів колишнього власника.

Всього в електронній системі станом на 1 лютого, за підрахунками БЦ, провели аукціони з реалізації сільгоспземель у 15 областях України, реалізували загалом 172,8 га на 17,33 млн грн.

За електронними аукціонами, середня вартість одного гектара землі у 15 регіонах України, де відбувся продаж через систему “Прозорро.Продажі”, складала:

Область	Середня ціна га, тис. грн
Львівська	1 792,59
Закарпатська	1 256,64
Київська	836,62
Одеська	324,02
Кіровоградська	73,18
Черкаська	61,09
Вінницька	61,01
Дніпропетровська	49,03
Харківська	46,46
Херсонська	40,73
Сумська	40,12
Чернігівська	39,83
Запорізька	36,14
Миколаївська	32,26

Дані: підрахунок БЦ

Велика розбіжність між цінами на сільгоспземлі спостерігається навіть в межах одного регіону, особливо якщо мова йде про торги землею, що розташована біля великих міст чи рекреаційних територій і має великий потенціал для забудови.

Наприклад, у Львівській області через “Прозорро.Продажі” придбали ділянку у 0,06 га, що має статус земель сільгосппризначення, яка розташована в межах обласного центру на території садового товариства, за 350 тис. грн. Тобто, один га такої ділянки коштував би 5,5 млн грн.

Аналогічний розліт цін відбувався на торгах у столичному регіоні та у туристичній Одеській, Івано-Франківській та Закарпатській областях.

За словами Романа Нейтера, загалом власники земельних ділянок не поспішають розлучатись з землею, усвідомлюючи, що вже за кілька років на ринок вийдуть аграрні компанії і попит на сільгоспземлю буде набагато більший. А отже зовсім інша складеться і ціна пропозиції.

Ключові показники ринку сільгоспземель на кінець грудня 2021 від КШЕ:

Зареєстровано с/г земель в державному земельному кадастрі 75,8% (32,4 млн га);
Прокредитовано під заставу земель с/г призначення площею 810 га;
Середня кількість угод купівлі-продажу на день 470;
Середній розмір земельної ділянки угоди купівлі-продажу 2,42 га;
Кількість укладених угод купівлі-продажу 64 262 одиниць;
Площа зареєстрованих угод купівлі-продажу 155, 52 тис га.