Пустая затея. Почему постройка делового центра на Андреевском спуске принесет только убытки

На перекрестке Андреевского спуска и улицы Фроловской сносят фабрику Юность. На ее месте собираются построить многогоэтажный офисно-торговый комплекс с подземным паркингом. Мне это решение кажется необдуманным. Честно говоря, просто абсурдным. Потому что это здание там неуместно, и постройка его нецелесообразна.

Часть 1. Неуместность

“как будто шанели накапали в щи” (Валентин Гафт)

Я начну с неуместности и для наглядности позволю себе привести такую метафору. Суп — это вкусно, особенно если “горяченького и с потрошками” (с). Волосы — это красиво, если густые и ухоженные. А волосы в супе? Или если суп вылить на голову?

Этот проект — это волосы в супе. Или суп на голове — как больше нравится.

У многих из нас есть места и города, которые запомнились, и с которыми мы сравниваем свой родной город. Ну, пусть, например, это будет Париж.

Википедия о Париже: “высота и размеры зданий подчиняются единому закону равномерности, и с середины XIX в. было сделано всего лишь несколько исключений из правил. Благодаря этому Париж остается “плоским”.

Неизменные границы города, его чёткий план устройства и нехватка места для нового строительства постепенно превратили город в действующий и живущий музей. Ради сохранения великого наследия законы затрудняют постройку новых зданий и коммуникаций в центре, поэтому значительное число деловых организаций переехало или планирует переезд в удобные пригороды”.

То есть, основной подход к развитию города: центр — это музей, беречь, любоваться, воспитывать патриотизм граждан, получать доход от туризма, реставрировать, изучать, строить только соразмерные здания.

Даже в границах этого центра-музея есть районы довольно-таки разные. На Елисейских полях и бульварах — много машин, дорогие магазины, отели. В квартале Маре — уютные бутики и старые особняки. Латинский квартал — узкие улочки, этнические недорогие магазинчики, сувенирные лавки, ресторанчики с экзотической кухней. Тут уже не ездят, тут гуляют, тут ширина улиц такая, что можно достать края домов, раскинув руки. Тут никто не строит ни деловых, ни крупных торговых центров. Они тут неуместны.

Совершенно особое место даже среди прочих “музейных” кварталов Парижа — Момартр. Во-первых, благодаря рельефу — это практически единственная выразительная возвышенность на теле плоского города, и тем особенно ценная (интересно, как бы отреагировали парижане на попытку разрыть Монмартр бульдозерами, как в Киеве Щекавицу?). Во-вторых, благодаря исторической ауре места, связанного с именами десятков выдающихся людей. В-третьих, из-за уюта, человекосоразмерности и одновременно насыщенности ежедневной культурной жизнью, что привлекает тысячи туристов.

На Монмартре не строят даже тех зданий, которые бы вписались в иные районы старого Парижа — они там неуместны. Были бы слишком громоздки среди старых, иногда неказистых, но очаровательных двухэтажных домиков. На Монмартре ходит особый общественный транспорт — специально разработанные автобусы, чьи вибрации не разрушают хрупкую структуру холма и старые здания на нем.

Постройка ЭСТА Холдинг на Андреевском — это все равно как бы французы вдруг сошли с ума и построили на Монмартре здание, подобное зданиям района Дефанс. Дефанс, кстати, очень красивый район, с новыми современными зданиями, построенный за пределами исторического центра. По правде говоря, даже этот район не такой уж и новый, и мне лично очень грустно от того, что в Киеве 2010-х годов до сих пор не появилось ни одного по-настоящему современного здания, хотя бы такого, как в Дефансе 50-летней давности.

Когда я дома смотрю в окно, мне иногда хочется плакать, потому что за окном я не вижу ничего похожего на такой проект, а вижу только густо натыканные безликие высотные новостройки, много машин и много ларьков, которые игриво называются МАФы. Это не город, это гетто.

Этот проект в любом из спальных районов Киева мог бы стать настоящим культурным оазисом, центром притяжения, архитектурным шедевром на фоне окружающей убогости. В таком виде, в каком его хотят построить, он бы был тут очень и очень уместен. Были бы востребованы и офисные, и торговые площади, и подземная парковка. А арт-составляющая стала бы просто праздником. Который “всегда с тобой”, недалеко от дома, куда не надо ехать сначала в душной вонючей маршрутке, потом на метро, или на своей машине, но в пробках стоять и парковкой потом мучиться. А просто выйти из дома, пройтись пешком в пределах получаса — и оп-па! попасть в такое чудо со стеклянными стенами и садом на крыше. А детям какое счастье!

Сотни тысяч киевлян сейчас проживают в таких плотно застроенных районах, где примерно на 100 тысяч жителей — население большого районного центра — всего одно почтовое отделение и, в лучшем случае, один кинотеатр. И в это чудо с красивым названием “плаза” они не просто придут — на крыльях прилетят, и деньги свои принесут, если это будет в районе пешей досягаемости от их жилищ.

А вот на Андреевский в маршрутках, метро и пробках люди ездят совсем не за этим. Они едут за УНИКАЛЬНОСТЬЮ этого места. Никакой наново построенный деловой и торгово-развлекательный центр со всем своим типовым пластмассовым счастьем не заменит собой особой ауры Андреевского и не окупит его утраты.

Справка по поводу уникальности:

Ландшафтная ценность

Андреевский спуск — совершенно уникальная, единственная в своем роде киевская улица по форме и рельефу. Она извивается восьмеркой между киевских холмов, перепад высот — 70 метров. Она соединяет два древнейших исторических центра — Верхний город и Подол. На свете много есть географически “плоских” городов, где задача архитекторов — хоть как-то разнообразить одномерный ландшафт. Здесь у нас такая природная жемчужина — ее бы просто не испортить.

Фото Б. Минделя с вертолета, 1981

Культура

Андреевский спуск — часть Государственного историко-архитектурного заповедника Древний Киев.

Об'єкти культурної спадщини Подільського району.

Несколько десятков объектов на улице Андреевский спуск — практически каждое здание представляет собой ценность, кроме этого тут есть археологические объекты, сама мостовая — ценный исторический объект. На маленькой улице сосредоточено несколько музеев, множество галерей, два театра.

Традиции

Уже несколько десятилетий здесь работают и выставляют свои работы художники, народные мастера, ювелиры, антиквары. Тут проводятся перформансы и фестивали.

Тут вообще ГУЛЯЮТ. Это прекрасное местом для неторопливых пеших прогулок в удобной обуви. Кстати, в Киеве стало практически негде гулять.

Это неподходящее место для торопливого добегания на работу в офисный центр по брусчатке на каблуках и узкой деловой юбке — это реально просто издевательство над всей женской частью сотрудников гипотетического делового центра.

Ценности группы ЭСТА: “мы не забываем о своей ответственности, как перед местными сообществами, на территории которых расположены активы Группы, так и перед украинским обществом в целом”.

Застройщики Андреевского спуска действительно несут большую ответственность перед миллионами киевлян, на чьей территории они хотят расположить свой актив, и чья жизнь может значительно ухудшиться или, наоборот, улучшиться в зависимости от того, насколько продуманное и ответственное решение будет принято. Они также несут огромную ответственность перед всем украинским обществом за сохранение совершенно уникального, бесценного ландшафтного, исторического, культурного объекта — улицы Андреевский спуск.

Часть 2. Нецелесообразность

Город — это инструмент счастья. (Энрике Пеньялоса)

И снова позвольте обратиться к ценностям, заявленным ЭСТА Холдингом: “ Группа нацелена на увеличение акционерной стоимости бизнеса путем инвестирования в развитие и рост каждого актива”.

То есть я понимаю, что этот “сиреневый воздух”, флер, аура Андреевского и прочие сантименты не трогают сердце, когда хочется думать о простых и приятных вещах — получении прибыли. Росте активов. Увеличении стоимости.

И я тоже думаю об этих вещах и ощущаю дискомфорт, так как у меня тут что-то не стыкуется. Я не вижу тут предпосылок для получения прибыли.

а) Причины геологические

Точнее, гидрогеологические. Грунтовые воды и слабые, склонные к оползням, лессовые грунты существуют по своим собственным законам. Они не соглашаются быть подправленными, как законы, установленные людьми. В них нет никакого уважения к уважаемым людям. Они сочатся, текут и ...сползают.

Мнение специалиста, старшего научного сотрудника Института геологических наук НАН Украины Вадима Рыбина: “Любое строительство на Андреевском спуске очень опасно для старинных зданий. Здесь очень сложные лессовые грунты, которые по своей природе имеют пустоты. И вот когда для нового здания роют котлован и вбивают сваи, земля, грубо говоря, начинает двигаться, и это может отразиться на целостности соседних строений. Не стоит забывать и о подземных водах, которые на Андреевском находятся всего лишь в 1-2 метрах от поверхности”.

Исторически Андреевский спуск всегда был очень сложным местом для градостроителей. Мы узнаем, что “строительное отделение киевской городской управы было сильно озабочено вопросом об укреплении Андреевской горы и судьбой расположенной на ней Андреевской церкви, которой грозило обрушение от возможных оползней”. А также что “на подольской улице Боричев Ток, наблюдался оползень Андреевской горы. Первой сползла усадьба № 19, затем под угрозой сползания оказалась усадьба № 17. На фасаде их дома образовалась значительная трещина, грозящая разрушением всему строению “.

То есть возведение сравнительно небольших легких строений на Андреевском, в то время как в других районах Киева встречались намного более монументальные здания, было вполне осознанным выбором.

Практика показывает, что сложности наступают не только для старых строений, если относиться к гидрогеологии без должного уважения. Достается и новым зданиям. У элитного дома на Грушевского, 9-а, где квартиры стоят миллионы долларов, появились провалы в асфальте. Три ямы размерами примерно два на метр и метр глубиной.

Совсем близкий пример — соседняя мертворожденная Воздвиженка с затопленными подвалами. Вопль обманутых инвесторов тут: “Эта водичка (глубина 70 см до дна) уже плещется под фундаментом 4 года.... Может это нормально, когда кирпичный дом стоит в воде? Может они строят Венецию, а не Воздвиженку?”

Фото Дмитрия Стаховского

Господа, там в проекте есть многоуровневый паркинг, если я правильно поняла? И как планируется заклинать грунтовые воды? И там, кажется, планируется подгрызть гору с одной стороны. И она не сползет на Плазу?

б) Причины экономические

Здесь я буду опираться на мнения людей, весьма авторитетных в вопросах градостроения, а также вложений в недвижимость.

Григорий Ревзин, российский архитектурный критик, в своей статье об уничтожении “Детского мира” сравнивает два подхода к реконструкции старых магазинов и убедительно доказывает, что бОльшее по объемам здание — далеко не всегда более выгодное в плане получения прибыли, чем меньшее, здесь задействована не настолько примитивная арифметика, и нужно учитывать множество разных факторов.

Пример первый: “Жили да были в центре Москвы большие магазины, оставшиеся от советского времени. В них завелись талантливые бизнесмены. ГУМ достался фирме Bosco, ЦУМ достался фирме Mercury, и теперь это магазины, с которыми трудно спорить главным европейским столицам. При этом там не сносили исторических зданий, не проводили масштабных реконструкций и не увеличивали торговых площадей. Там очень бережно относились к историческому имиджу магазинов”.

И второй: ‎”Вы были в новом “Военторге”? Сходите — поразительное зрелище, больше нигде в мире такого нет. Там народу, как в будний день в археологическом музее в отделе палеолита. Понимаете, новый магазин в самом центре города, все только что сделано, все дорого, мрамор-бронза-гранит — и ни одного человека”.

Такой Андреевский любять киевляне и гости города: с шумом, продавцами, картинами, старой брущаткой и историческими домиками. Фото mykiev.info

Изначально сооружая строение, в которое гипотетически может не прийти “ни одного человека”, нужно учитывать, что расходы на содержание здания, электричество, воду, канализацию, уборку, охрану, страховку и прочие будут такими же, как если бы в него приходили. Необходимо будет оплачивать содержание всех-всех квадратных метров. И тут окажется, что лучше бы уж их было поменьше.

Не стоит также забывать и о налоге на недвижимость. Его примут-таки, рано или поздно. И налог на обширную офисную недвижимость не просто в историческом центре, а в государственном заповеднике, возможно, ударит собственника по карману.

Говоря о гипотетическом спросе на данную офисную недвижимость (или его отсутствии), я думаю, необходимо вспомнить о таком явлении как удаленный офис. Развитие коммуникаций позволяет во многих случаях ограничиваться удаленным доступом к рабочему месту. Общаться по интернету, проводить видеоконференции. Экономить на бензине, обслуживании и страховке машины. И на общении с ГАИ, кстати.

Вот и г-н Меламуд того же мнения: “Я, например, считаю, что практически не будет офисов. Я сейчас в офисные здания не пойду...развитие коммуникационных средств и увеличение городов приводит к тому, что добираться на работу очень долго и тяжело, а коммуникация позволяет вывесить огромный экран. И вот я нахожусь у себя дома, в своем домашнем кабинете так же, как в офисе. Я все прекрасно вижу. У нас абсолютная коммуникация”.

О транспорте. Раз добираться на работу очень долго и тяжело, а проехать по узким улочкам Подола иногда почти невозможно, а к тому же подольские улицы периодически перекрывают для проезда кортежей, как будет окупаться паркинг на сотни машиномест? Кому он вообще будет нужен?

А если Андреевский с прилегающими улицами вдруг все-таки сделают пешеходными? Мало ли какие выборы еще впереди. Ну и не стоит забывать о водичке, которая в воздвиженских подвалах поднялась на 70 сантиметров и плещется там неизменно вот уже много лет.

“Ныне самые успешные города мира те, где мало машин — и это возможно. Это Нью-Йорк, Париж, Лондон. К концу ХХ века мы поняли ошибку прошлых 80 лет автомобилизации — мы дали автомобилям больше возможностей мобильности, чем людям”, — говорит один из самых успешных мэров в истории — бывший мэр Боготы Энрике Пеньялоса.

А еще он говорит, что “Важна не высота зданий — гораздо важнее, что находится в них на первом этаже. Создает ли это здание общественное пространство”. И еще он считает, что “Важны площади без автомобилей”.

Ну и, last but not least,

в) Гуманитарные проблемы

Это, скажем так, состояние умов. Настроения людей. Мнения. Репутация. Четко структурировать и подсчитать сложно, но они влияют практически на все. На то, прийдет ли кто-либо в торговый центр, или объявят бойкот. Сколько будет подано исков в суды. Сколько тысяч людей выйдет на демонстрации протеста и пикеты. Что напишет пресса, в том числе зарубежная.

Сегодня на любимую улицу больно смотреть. Фото Дмитрия Стаховского

То, что для очень многих людей разрушение Андреевского — это сильная болевая точка, и им не все равно, становится все более ясно.

Что же делать? :) Ну, например, прекрасный проект делового центра можно реализовать с огромным успехом в любом спальном районе города Киева.

А на Андреевском построить Музейный квартал. Не выше трех этажей. Без паркинга. С велопарковкой.

Музей на самом деле может быть затеей очень выгодной, интересной и просто красивой.

Виктория БЕРЕЗОВСКАЯ