Ипотека подает признаки жизни

Ипотечное кредитование очнулось, чтобы снова впасть в кому. Несмотря на номинальное увеличение кредиторов, займы на покупку жилья остаются фактически недоступными для рядовых граждан.

Заимодавцев стало больше

У граждан появилась слабая надежда обзавестись жильем в кредит. “В марте-апреле 2009 года подавляющее большинство банков не принимали заявки на ипотечное кредитование. Но уже в мае-июне ситуация начала меняться к лучшему, хотя и малыми темпами: если сравнивать показатели за этот период с показателями прошлого года, то количество заявок сократилось в десятки раз”, — рассказал “k:” член правления Universal Bank Виталий Шастун. В конце апреля (по данным компании “Простобанк Консалтинг”) займы на покупку недвижимости на вторичном рынке выдавали всего два банка — Кредит Европа Банк и БМ Банк. К концу июля к ним присоединились Фольксбанк, Universal Bank, Ощадбанк и Укрэксимбанк. На рынке “первички” пока безраздельно царит банк “Киевская Русь”, предлагая кредиты на “избранные” объекты — покупку жилья в жилищном комплексе “Ольжин Град” (Вышгород Киевской обл.) и в одном из столичных новостроев (ул. Майорова, 5-А). “Мы кредитуем на приобретение жилья по программам сотрудничества с аккредитованными застройщиками. В основном же кредиты на покупку недвижимости на первичном рынке выдаются по программам сотрудничества с аффилированными застройщиками для завершения ранее начатых проектов”, — объясняет заместитель председателя правления АБ “Киевская Русь” Татьяна Лобашова. Подавляющее же большинство финансистов готово кредитовать лишь в двух случаях — на покупку залогового имущества и при переуступке долга. В последнем случае свежеиспеченный заемщик берет на себя обязательство погасить долг вместо прежнего владельца недвижимости, не справившегося со своими кредитными обязательствами.

Рост количества кредиторов отнюдь не облегчил доступ граждан к заемным средствам. Эффективные годовые процентные ставки по гривневым кредитам по-прежнему колеблются в диапазоне 25—30%, при этом минимальный собственный взнос заемщика прочно зафиксировался на уровне 50% от стоимости квартиры. Проводя кастинг потенциальных заемщиков, банкиры продолжают нещадно придираться. “Требования банков стали значительно строже. Для получения займа заемщик должен подтвердить достаточный доход и доказать надежность своего работодателя. У компании, в которой он работает, должны быть перспективы развития на ближайшие несколько лет”, — подчеркивает Виталий Шастун. Единственной подвижкой можно считать увеличение сроков кредитования. Хотя в среднем ссуды выдаются на срок до пяти лет, некоторые банкиры готовы расставаться с деньгами и на более длительные, почти докризисные, сроки. Возможность получения кредита на 20 лет уже задекларировал Universal Bank. Вскоре к нему могут присоединиться и другие финансисты. “Сейчас наш банк предлагает ипотечное кредитование сроком до года. Но уже в августе 2009 года мы намерены увеличить срок кредитования до десяти лет”, — поделилась планами с “k:” директор департамента розничного бизнеса БМ Банка Наталья Байдакова.

Ипотечный рецидив

Нынешние симптомы выздоровления ипотечного рынка финансисты считают мнимыми. “Полностью ипотека может ожить только в случае прекращения оттока действующих депозитов и привлечения новых, а также своевременного возврата ранее взятых кредитов”, — считает Татьяна Лобашова. Банкиры признаются, что у них попросту нет длинного ресурса. “Хоть ситуация уже несколько стабилизировалась и наблюдается незначительный приток средств от населения, это очень короткие деньги. Чаще всего банкам доверяют свои сбережения на один-три месяца, реже — на полгода. А кредиты на покупку жилья предусматривают сроки хотя бы на десять лет”, — объясняет начальник управления обслуживания физических лиц банка “Хрещатик” Марина Нестеровская. Еще один камень преткновения для наращивания ипотечных портфелей — нестабильность цен на рынке недвижимости, который еще не достиг дна. “Этот фактор осложняет прогнозирование будущей стоимости залога, что довольно опасно. Обеспечение должно превосходить по стоимости сумму кредита, а тенденция снижения рыночной (а соответственно и ликвидационной) стоимости залога ведет к недостаточности покрытия ипотекой”, — говорит Роман Кирданов, директор департамента розничного бизнеса БГ Банка.

К тому же наученные горьким опытом банкиры теперь не слишком верят в финансовую состоятельность заемщиков. По их прогнозам, ситуация с массовыми неплатежами по займам, наблюдавшаяся в конце прошлого — начале нынешнего года, может повториться уже через несколько месяцев. “Удельный вес просроченной задолженности в ипотечных портфелях банков сейчас составляет порядка 10—15% (для банков топ-20). Возможно, этот показатель сохранится до конца года. А вот доля реструктуризированных займов (сейчас их порядка 30%) будет расти”, — полагает начальник отдела кредитных продуктов ОТП Банка Светлана Спицына. Впрочем, в случае повторного обвала гривни даже такой консервативный прогноз может оказаться чересчур оптимистичным. “Если учесть возможное падение национальной валюты до 10 грн./$, просрочка свыше 30 дней на конец года может достигнуть 20%. Ведь 80% ипотечных кредитов в Украине все еще деноминированы в инвалюте, несмотря на программы перевода кредитов в гривню”, — полагает один из банкиров. “Не исключено, что реальный объем просрочки по ипотечным кредитам на конец года составит около 40% от общего ипотечного портфеля. В такой ситуации рассчитывать даже на минимальный рост объемов кредитования не приходится”, — соглашается с коллегой Дмитрий Поддубный, президент ИФ “Интерфон”.

Татьяна ПИСЬМЕННАЯ