Чему застройщикам стоит поучиться у британцев

Жилищный бум является следствием ряда факторов, среди которых новая волна урбанизации и отсутствие иных способов для микроинвестиций. С высоким темпом строительства начались и новые дискуссии об оптимальном жилье, его размерах, форматах и экономичности. К сожалению, в спешке украинские предприниматели часто наступают на те же грабли, что и наши “попередники” 20, 30 и 50 лет назад. Работая в команде с Саймоном Скоттом, британским архитектором, директором компании Leslie Jones Architecture, мы внедряем именно “британский опыт” жилищного строительства, который на данном этапе может оказаться самым востребованным в Украине.

Две цивилизации одни потребности   

История формирования рынка жилья в Украине и Великобритании отличается разительно. Начиная от особенностей формирования права частной собственности, многоквартирных домов и городских усадеб до архитектурной и климатической специфики, уникальной в каждой стране. В то время как в советской Украине все жилье проектировалось по единым стандартам и жестким регламентам, на Туманном Альбионе вырастало очередное поколение требовательных покупателей, которые напрямую формируют предложение на рынке недвижимости. Несложно предположить, что именно во втором случае жилье в большей мере соответствует требованиям времени, демографии и рынка.

Жилье сформированное в рамках плановой экономики и на свободном высококонкурентном рынке отличается в корне. Однако, сегодня в обеих странах есть категории покупателей, которые одинаково смотрят на то в чем и как им жить. В Британии — один из самых дорогих рынков жилья, особенно, если речь о столице, в Украине — жилье можно купить относительно “дешево”, у них высокие зарплаты и очень дорогая недвижимость, а у нас не очень дорогая недвижимость, но — низкие зарплаты. В результате та группа населения, которая может купить жилье, выдвигает высокие требования, одинаковые для современных городских жителей.

В отличие от советских времен, где государственному “девелоперу” не с кем было состязаться в конкурентной борьбе, сегодня задача украинского девелопмента — находить такой формат жилья, за который потребитель захочет заплатить.

Свободный рынок и космополитичный мир сделали Украину и Великобританию намного ближе друг к другу, чем мы могли бы предположить. Несомненно, англичанам найдется чему у нас поучиться, мы же в свою очередь можем благодаря их опыту “перепрыгнуть” несколько десятков лет и вобрать их опыт жилищного строительства без дополнительных и дорогостоящих экспериментов.

Между оптимизацией и минимизацией

На мастер классе посвященному требованиям к современному жилью на развитых рынках Саймон Скотт прокомментировал популярную сегодня идею Smart-жилья. “Британия уже прошла моду на очень маленькие жилые площади, главный вывод — при проектировании жилья с маленькой площадью очень высокий риск “просчитаться”, в отличие от больших квартир он более ощутим. Поэтому мы говорим не просто о минимизации квадратных метров, но об их оптимизации, которая должна подчиняться точным правилам”.

Действительно, в Объединенном королевстве законодательных требований к жилью не так уж много, и все же, многие из них призывают нас к “строительной дисциплине” — естественная освещенность, возможность использования не только личные, но и общественные пространства. Именно открытие общественных зон — внутренних двориков, терасс, холлов и позволяет компенсировать их недостаток в личной квартире.  

Средний размер квартиры, построенной в январе-июне 2016 года составил 82 м² общей площади, при этом в сельской местности — 88 м², в городских поселениях — 75 м². Однако, передовые девелоперы уже инициировали смелые проекты, которые предлагают квартиры от 8 до 50 м² — с полным функционалом и удобством как для одного человека, так и для маленькой семьи.

Исходя из общих концепций, над которыми Urban Experts работают с Leslie Jones Archutecture, идея “смарт” жилья правильная, но это должно быть очень грамотно запроектировано, а именно изучать не пропорциональное уменьшение жилья, а пересматривать саму упорядочивания пространства, идеи размещения жилого пространства.

Успешная интеграция

Существует еще одна проблема, которая уже давно решена строителями Туманного Альбиона, но только приобретает актуальность у нас — это интеграция новых объектов недвижимости в уже существующее городское пространство. В Киеве все чаще можно услышать тезис о том, что новые сооружения портят исторический облик города и не вписываются в архитектурный стиль окружающей городской застройки. Также нередко жители спальных районов, выступающие против строительства нового жилого комплекса по соседству с ними аргументируют свою позицию тем, что новый объект сооружается на месте общего пространства, например — детской площадки.

Появление таких требований — хороший признак формирования общества со здоровыми требованиями, которое хочет видеть комфортные и красивые объекты недвижимости вместо однотипных, непривлекательных советских панельных коробок. И сейчас проектирование нового объекта жилой или коммерческой недвижимости действительно обязано учитывать особенности окружающего пространства и по возможности — максимально интегрироваться в городской и природный пейзаж. Это является одним из важнейших условий для покупателей, которые расставаясь со значительной частью своих сбережений, желают получить комфортное, современное и красивое жилье.

В Англии подобные требование даже не стоят на повестке дня, а подразумеваются сами собой. Более того, британские архитекторы создают проекты по интеграции целых жилых кварталов в торговые центры, культурные и инфраструктурные объекты города. Примером таких проектов, разработанных архитекторами Leslie Jones Architecture, может послужить многофункциональный комплекс SOUTHGATE BATH, расположенный в историческом центре города и включающий в себя торгово-развлекательные зоны и жилые помещения, или комплекс Wembley City, расположенный возле Национального стадиона и включающий в себя почти 35 тысяч квадратных метров торгово-развлекательной площади, 7000 жилых помещений и отель.

Этот неоценимый британский опыт градостроительства позволит нам не просто перескочить через несколько десятилетий развития рынка недвижимости, но и позволит не совершить непростительных ошибок при строительстве объектов в ключевых районах города. И сейчас, архитекторы Leslie Jones Architecture совместно с командой Urban Experts заняты разработкой двух объектов недвижимости в Киеве, что позволит нам перенимать этот неоценимый опыт на практике для того, чтобы реализовывать его в дальнейшем градостроительстве Киева и создать нашему городукрасивое лицо, достойное столицы крупнейшего государства Европы.

Дьявол прячется в деталях

Проезжая некоторые из новостроек в Киеве не всегда можно даже разобрать, новое ли это жилье, или повторение советских образцов (читай: ошибок), стремясь экономить проектировщики часто вычитают значение фасада, в меньшей мере ценится общее пространство подъезда (потому что покупатель за это не платит и не “волнуется”). В тоже время появляются и необычные и привлекательные зоны, успех которых мы сможем оценить только через 5-10 лет — когда они пройдут тест на доступность, удобство и качество инфраструктуры.

Требовательный покупатель, о котором мы говорили рассуждая о британском опыте, обращает внимание не просто на цену за квадратный метр, но и на ряд качественных характеристик — эстетических и функциональных. Материалы, цвета и даже запахи — мелочи, которые отличают “Мерседес” от “Шкоды”.

Украинцам удалось приоткрыть для себя завесу в глобальный мир и оценить как живут “там”, это воспитывает вкус и требования к тому, что хочется воссоздавать здесь. Мы с удовольствием перекрашивали квартиры в модные цвета, говорили о “евроремонте” и только сейчас “доросли” до того, чтобы заглянуть под фантик и изучить вопрос глубже. Европейское жилье не только хорошо снаружи и окружено клумбами с подстриженными деревьями, это жилье которое строится с оглядкой на экономичность, энергоэффективность и функциональность. Здесь кроется множество деталей — от внутренней вентиляции, до общей системы вывоза мусора, совмещения с торговыми и офисными площадями, созданием заборов и заборчиков.

Сотрудничество с лондонской командой Leslie Jones Architecture позволяет нам не экспериментировать, а внедрять готовый продукт высокого качества. Потребитель оценивает “кошельком”, и в конкурентной борьбе побеждает не просто “интересное” или “оригинальное”, но удобное, а если и экспортированное из-за рубежа — то только адаптированное к украинским реалиям.

Виталий БОЙКО, основатель компании Urban Experts, эксклюзивного партнера компании Leslie Jones Architecture